果たして、大会社（大手不動産会社）は安心なのでしょうか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 ①大会社（大手不動産会社）は積極的に売却物件を他社に紹介しない

なぜ、他社に紹介しないのかというと、大手の不動産会社は両手（りょうて）仲介が基本だからです。
両手仲介が基本となるので、積極的に他の不動産会社に売却物件を紹介しにくくなり、高値での売却がむずかしくなってしまうのです。

大手はどれくらいの割合で両手仲介を行っているのか週刊ダイヤモンド2015年4月18日号に不動産会社の手数料率の統計データがあります。

手数料率を確認することで、どれくらの割合で両手仲介をしているのかがわかります。
平均手数料は、両手仲介の場合が6％、片手仲介の場合が3％となります。

この統計データによると、仲介手数料ランキングの上位の会社の平均仲介手数料率は4％以上、多い会社では5.33％にもなっています。
平均手数料が6％に近くなればなるほど、両手仲介の割合が多いという結果です。

この統計データをみると、上位の不動産会社の取引は、「両手仲介が基本となっている」ことがわかります。

大手の不動産会社の営業担当者は高い売り上げノルマが課せられています。
そのような環境において、1度の取引で仲介手数料を2倍稼ぐことができる両手仲介を目指すのは必然でしょう。

 ②大手は高く売るための具体的な戦略がない

大手には不動産を高く売るための具体的な戦略がないことが多いです。
なぜかというと、「大手不動産会社には数多くの売却物件がある」からです。

数多くの売却物件があると、売却物件1つ1つにかけられる時間は少なくなりがちです。
そうなってくると、すぐに売れるような売却価格を設定し、極力手間をかけないようにする担当者も出てきます。

大手不動産会社の訪問査定の際に、建物の状態をきちんと見て査定をするわけではありません。
建物にあまり詳しくない営業担当者が「室内の見た目がきれいかどうか」をざっと見るくらいです。
高く売却するために「建物の調査報告書を作成する」、「魅力あるリノベーションプランを用意する」、「建物図面やメンテナンス履歴などの資料を整備する」などの具体的な施策を提案することはしないのです。

 高く売却したいなら具体的な戦略がある不動産会社を選ぶ

戦略がなければ不動産を高く売却することはできません。
大手だろうと、中小だろうと関係ありません。
不動産売却を成功させるために必要なのは「高く売るための戦略」です。

あなたの大切な資産である不動産の売却を任せられるのは「高く売るための戦略がある不動産会社」なのす。

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地歴調査とは対象土地に土壌汚染の可能性がある用途に使用されていたか、
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まずは、土地所有者や近隣関係者への聞き取りと現地調査、内容によっては
過去の土地・建物登記簿謄本の調査等で、土壌汚染対策法で規制されている、

有害物質を使用した可能性の施設（工場・作業所・医療施設・ガソリンスタンド等）に
利用されていたかどうか、土壌汚染の発生要因はないかを調査します

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不動産業界に長くいる人なら誰もが知っているけれど一般の方には教えてくれない不動産業界の裏事情をお伝えします。
この情報を知らないと「気づかないうちに損をする」可能性がありますので、必ずご一読いただければと思います。

キーワードは「囲い込み」と「仲介手数料」です。

　仲介って何だろう？？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産を売却するためには、まず不動産会社に査定依頼を行い査定価格や売却方法についての提案をしてもらいます。
その後、売り出し価格や売却条件が決まりましたら正式に不動産会社に売却を依頼することになります。
この正式な売却依頼のことを「媒介契約」といいます。

　「媒介契約」には３つのパターンがあります。
１．専属専任媒介契約
一社のみに売却の依頼をする契約タイプです。
売主様が自ら購入される方を見つけた場合でも媒介契約を結んだ不動産会社を通して売買契約を締結する必要があります。
（仲介手数料の支払いが必要）

２．専任媒介契約
一社のみに売却を依頼する契約タイプです。
売主が自ら購入される方を見つけた場合は媒介契約を結んだ不動産会社を通さずに売買契約を締結することが可能です。
（仲介手数料の負担はゼロ）

３．一般媒介契約
複数の不動産会社に売却を依頼できる契約タイプです。
ただし、一般媒介契約で売却を任された不動産会社は必ずしても仲介手数料を得ることができなくなるため時間と費用をかけた売却活動が行わない傾向があります。

　すべての不動産会社があなたの物件を紹介できる仕組み　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」を締結した不動産会社は、指定流通機構（レインズ）に定められた期間内に物件情報を登録します。
レインズに物件情報が登録されると、すべての不動産会社があなたの物件を紹介できる仕組みになっています。

※仕組みはありますが、囲い込みという障害があります。

「囲い込み」と「仲介手数料」

売主と媒介契約を締結した不動産会社が買主を見つけた場合、売主、買主それぞれから仲介手数料を受けとることができます。

【両手仲介：売主、買主両方を１社が仲介すること】
売主から受けとる仲介手数料（売買代金×3％＋60,000円＋消費税）⇒Ａ社
買主から受けとる仲介手数料（売買代金×3％＋60,000円＋消費税）⇒Ａ社

媒介契約を締結した不動産会社以外の不動産会社が買主を見つけた場合は仲介手数料はそれぞれの不動産会社が受けとることになります。

【片手仲介：売主、買主を２社が仲介すること】
売主から受けとる仲介手数料（売買代金×3％＋60,000円＋消費税）⇒Ａ社
買主から受けとる仲介手数料（売買代金×3％＋60,000円＋消費税）⇒Ｂ社

両手仲介と片手仲介では１件の取引で２倍の手数料の違いがあるわけです。
そのため、当然のことながら、売主側の不動産会社は自社で買主を見つけようとし、他の不動産会社に物件を紹介させない行為、いわゆる「物件の囲い込み」を行うところが後を絶ちません。

囲い込みをされてしまうと、売主様にとっては「高く売る」「早く売る」機会をなくされてしまいます。

他の不動産会社にはもっと高く買ってくれる見込み客がいるのに自社の見込み客を優先し、両手仲介をしようとすることが横行しているのです。
（売主様は囲い込みをされていることに気づかないケースがほとんどです・・・）

当社はこのような売主様の利益よりも自社の利益を優先する利益相反行為は絶対に行いません。
積極的にほかの不動産会社に物件情報を公開することで高く早く売ることを目指します。

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前面道路幅員による実際に建築可能な容積率【基準容積率】について、
具体的な事例で概略を説明しますと・・・

用途地域　：第一種住居地域（前面道路幅員に乗じる係数　0.4　）
指定容積率：200％　前面道路幅員　4.0m
道路幅員　４.０m×係数0.4＝160％

　　　　指定容積率200％＞基準容積率160％

この場合は、厳しい方の基準容積率160％が適用されます
特に幅員12m未満の住居系用途地域では、この制限に注意されて下さい

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　当社が不動産売却に強い理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　お客様が当社を選んだ理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

・「早く、高く売る」戦略があったから。
・売買の仲介をメインに行っている会社だったから。
・対応が早かったから。
・適当な回答をしないから。
・電話対応がよかったから。
・知り合いに紹介されたから。
・宅地建物取引士が対応してくれるから。
・建物の状態を評価してくれたから。
・建築士が専門的な検査を行ってくれたから。
・販売用のチラシにこだわっていたから。
・私たちの希望を最優先にしてくれたから。
・売却活動に本気で取り組んでいると感じたから。
・親身になって相談にのってくれたから。

　一括査定で売却に失敗しがちな方の特徴